近日，东莞一楼盘推出“买一套赠一套”活动，引发关注。记者注意到，除东莞外，广州、江门、深圳、北京通州等地此前也有楼盘推出类似营销活动，这类“买一赠一”的优惠活动，赠送的都是小面积的公寓。
“买住宅送公寓”背后
近日，东莞万科中天世纪水岸推出“买一套赠一套”活动。据悉，该楼盘是东莞主城体量最大的旧改项目之一。贝壳平台显示，当前均价为3.5万元/平方米，户型涵盖建面约89平方米—195平方米的三房至四房。
购房者在7月12日至7月28日，购买该楼盘140平方米及以上户型，就可以免费获赠一套位于惠州的万科双月湾海景房公寓（指定房源），且名额有限、先到先得。公开信息显示，赠送公寓的面积在40平方米左右，市场价为20多万元。
楼盘促销中，“买一赠一”的活动已不是新鲜事。今年以来，广州、江门、深圳、北京通州等地都有楼盘推出类似的活动。
今年1月，广东江门一楼盘打出了“买江门，住广州”的营销标语。据了解，该促销活动是指“买”江门该楼盘在售的大平层户型，“送”的则是位于广州郊区花都区的商住公寓。之所以能实现跨城赠送，是因为这两个楼盘项目都属于同一个开发商——香港嘉华集团。
即便是“送”公寓，各楼盘的“送”法也不一样。今年“五一”假期，位于广州白云的保利锦上印楼盘，也推出了“买一赠一”优惠购房活动，但赠送的是一套公寓的6年使用权，且限定了赠送公寓的楼层和户型。此外，如果享受了买住宅送公寓使用权的优惠，就不能享受住宅的其他优惠活动。
“买一赠一”的活动背后，有何动因？
“房价表现仍旧疲弱，市场预期也转弱。开发商营销力度开始加大，即优惠或赠送给到的红利，要超过之前，才能吸引购房者的关注。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉记者，截至7月30日，30个大中城市商品房成交面积环比下降23.6%，100个大中城市土地成交面积环比下降20.8%，同比降幅均较6月有所扩大。同时，房价表现仍旧疲弱。
“这时候，必须要采取更强的优惠政策。‘买一套赠一套’能够短期内聚集流量和访客量，也能转换为一部分购买量。”李宇嘉对记者分析道。
当前，开发商通过倾销、大幅度打折的方式，抛售公寓成了普遍现象。李宇嘉提醒购房者，遇到这类“买住宅送公寓”的优惠活动，不能只看赠送就觉得捡到了便宜，要注意以下问题：如开发商是否借着赠送有意抬高住宅的售价，住宅的售价和公寓的真实价值，是否比买周边其他同类可比的住宅项目更划算、性价比更高；公寓和住宅的配套、装修、交付等是否有缺陷等等。
公寓去化压力大
有业内人士认为，“买住宅送公寓”的背后是公寓去化难的严峻形势。
克而瑞广佛区域首席市场分析师肖文晓告诉记者，作为类住宅产品，公寓在住宅市场过热时期成为了被调控住宅产品的“平替”，凭借不限购、不限贷等优势获得了投资者的青睐。
公开信息显示，2017年，由于长沙的住宅实行严限购，长沙的商住公寓行情火爆，售价甚至达到周边住宅项目的1.5倍，核心城区的酒店服务式公寓价格达2万元/平方米。
但近年来多地居住体验感较差的公寓价格明显下滑。以北京为例，据诸葛找房数据研究中心统计，北京商住公寓成交均价曾于2017年来到顶峰，达35668元/平方米。而2023年的成交均价仅为21366元/平方米，比2010年时的均价都低。
诸葛找房数据研究中心认为，自2017年以来，北京、天津、广州、深圳、厦门等核心城市相继发布政策限制“商改住”，很多想要将公寓作为短期过渡居所的购房者以及部分投资客都被迫离场，导致商住公寓去化“大滑坡”。
诸葛找房数据研究中心称，北京、上海、南京、广州等城市自2017年后，公寓库存居高不下，去化周期高企，上海最长曾超过100个月，广州去化周期最短，也达到40个月。
“近年来，随着商品住宅市场下行以及调控政策的逐渐退出，公寓产品的长短板此消彼长，去化开始趋于艰难。”肖文晓告诉记者，广深两地公寓去化周期远高于商品住宅。截至6月末，广州商品住宅的去化周期为25.1个月，而公寓的去化周期高达46.1个月。同期，深圳商品住宅和公寓的去化周期分别为25.4个月和61.4个月。
“商改住”能否化解去化压力？
针对公寓库存高企的问题，最近两个月，湖南长沙、海南万宁等地出台政策支持“商改住”，被市场认为是破解当前公寓去库存的新思路。
以长沙为例，7月初，长沙市自然资源和规划局、长沙市住房和城乡建设局联合下发《关于支持公寓等类住宅商品房调整为住宅有关事项的通知》，政策主要有三个重点：停止新的公寓等类住宅项目规划审批；开发、去化存在困难、能设计成住宅户型的中大户型公寓经论证后可转住宅。据了解，这次商改住只针对在建和未开工的公寓项目，不包括已交楼入住的公寓项目。
长沙商住公寓去化压力较大。克尔瑞数据显示，2024年，长沙酒店式公寓库存367万平方米，去化周期为16年。
当前形势下，支持“商改住”的政策能否化解公寓去化压力？
肖文晓对记者分析称，客观来看，在商品住宅市场本身就面临较大去化压力的情况下，“商改住”等政策的出台对公寓市场也很难有立竿见影的效果，而且这类政策还有各种条件限制，比如要求补地价等。因此，这类政策能否大规模开展，还是未知数。
“考虑到目前‘租购并举’的住房设计，一二线城市未来都规划有大量的保障性租赁住房，公寓产品如果在功能上可以实现‘商改住’，转为保障性租赁住房也是公寓产品一个可能的去库存方向。”肖文晓补充说。
诸葛找房数据研究中心则认为，要解决商住公寓库存积压问题，首先在政策方面可以适当作出调整，对购买人的限制、对最小分割面积的限制、对于限购等可以根据市场具体情况优化放宽；其次，可以对购房人提供一定的资金倾斜，如优惠补贴等；另外，支持商住项目改为长租房、公租房正规股票t+0交易平台，多管齐下助力存量房盘活。